Di dalam prosedur jual beli rumah, baik untuk rumah baru maupun rumah second, tentunya kita cukup familiar dengan istilah bea balik nama sertifikat (BBN) yang menjadi persyaratan yang sangat penting saat transaksi atas pembelian tanah atau bangunan.

Balik nama sertifikat merupakan sebuah keniscayaan yang harus dilakukan sebagai keabsahan kepemilikan dari peralihan hak atas tanah atau bangunan yang telah dibeli seseorang. Hal ini sangat penting untuk mengantisipasi apabila pihak penjual sudah tidak tinggal diwilayah yang masih terjangkau oleh pihak pembeli, misalnya pindah keluar negeri atau seiiring waktu pihak penjual telah meninggal dunia, sehingga pihak pembeli akan menemui kesulitan dalam melakukan peralihan hak atas tanah dan bangunan yang telah dibelinya.

Pengertian jual beli adalah suatu proses pertukaran (peralihan hak) atas barang atau jasa antara pihak penjual dan pembeli dengan ketentuan yang telah disepakati bersama. Adapun yang diberi kewenangan untuk melaksanakan jual beli atas tanah dan bangunan adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang merupakan notaris yang diangkat berdasarkan SK Kepala BPN untuk wilayah kerja (domisili) tertentu.

Berikut ini adalah prosedur dan persyaratan yang harus dilengkapi dalam proses jual beli dan balik nama sertifikat, dimana dalam transaksi jual beli tanah atau bangunan tersebut, pada umumnya  PPAT yang bersangkutan akan meminta data-data standar yang mencakup:

  1. Dokumen Data Tanah dan Bangunan yang dijual

Data tanah dan bangunan yang diperlukan dalam transaksi jual beli disini meliputi:

  1. Lampiran Asli PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) untuk kurun waktu 5 tahun terakhir beserta STTS (Surat Tanda Terima Setoran) yang telah lunas dibayarkan (khususnya untuk pembelian rumah second)
  2. Dokumen Asli Sertifikat Tanah untuk keperluan pengecekan dan balik nama sertifikat.
  3. Lampiran Asli IMB (jika ada, dan untuk diserahkan kepada pihak pembeli setelah proses AJB rampung)
  4. Bukti pembayaran listrik, PDAM, dan telephone (sangat dianjurkan pada rumah second)
  5. Apabila masih ada hak tanggungan (hipotik), maka perlu melampirkan surat roya (dokumen penanda/label) dari bank yang bersangkutan.

B.  Dokumen Data Pihak Penjual dan Pihak Pembeli yang melakukan transaksi jual beli

  1. Bagi Perorangan wajib melampirkan:
  2. Fotocopy KTP suami istri
  3. Fotocopy Kartu Keluarga dan Akta Nikah / Akta Cerai
  4. Surat Keterangan Belum Menikah bagi yang masih belum menikah
  5. Fotocopy Keterangan WNI atai ganti nama (jika ada, untuk WNI keturunan)
  6. Bagi Perusahaan wajib melampirkan:
  7. Fotocopy KTP Direksi dan komisaris yang mewakili
  8. Fotocopy Anggaran Dasar Lengkap beserta pengesahannya dari Menteri Kehakiman dan HAM Republik Indonesia.
  9. Rapat Umum Pemegang Saham PT untuk berkenan menjual atau Surat Penyataan Sebagian Kecil Aset.
  10. Bagi hal khusus seperti salah satu pasangan atau keduanya telah meninggal dunia, dimana namanya tercantum dalam sertifikat, maka yang melakukan jual beli tersebut adalah Ahli Warisnya.

Adapun data-data yang diperlukan adalah:

  1. Surat Keterangan Waris
  2. Bagi Pribumi: Surat Keterangan Waris yang disaksikan dan dibenarkan oleh Lurah dan diperkuatkan oleh Camat setempat.
  3. Bagi WNI Keturunan: Surat Keterangan waris dari Notaris
  4. Fotocopy KTP seluruh Ahli Waris
  5. Fotocopy Kartu Keluaga dan Akta Nikah
  6. Kehadiran semua Ahli Waris pada saat tanda tangan AJB, atau jika ada yang berhalangan hadir, maka  melampikan Surat Persetujuan dan Kuasa dari seluruh ahli waris kepada salah seorang  diantara mereka yang dilegalisir oleh Notaris (perihal tidak dapat hadir).
  7. Bukti pembayaran BPHTB Waris (pajak Ahli Waris), dengan besaran 50% dari harga jual setelah dikurangi dengan Nilai Obyek Tidak Kena Pajak (NOTKP) yang tergantung dari lokasi tanah atau bangunan yang bersangkutan.

Sebagai ilustrasi perhitungannya sebagai berikut:

NJOP Tanah = Rp. 200.000.000 pada lokasi di wilayah “ X “

Nilai tidak kena pajak di wilayah X adalah sebesar = Rp. 150.000.000

Sehingga pajak yang wajib dibayar adalah {Rp. (200.000.000 – 150.000.000) x 5%} x 50%

Jika NJOP tanah tersebut dibawah Rp. 200.000.000 , maka penerima waris tidak dikenakan BPHTB Waris (Pajak Waris).

Perlu diketahui bahwa sebelum proses akad jual beli dilaksanakan, maka harus melalui tahap tersebut dibawah ini:

  1. Pengecekan keaslian dan keabsahan sertifikat tanah atau bangunan pada BPN yang berwenang
  2. Kedua belah pihak wajib melunasi pajak jual beli atas tanah dan bangunan tersebut, dimana pihak penjual membayar pajak penjualan (Pph) dan pihak pembeli membayar pajak pembelian (BPHTB) dengan porsi masing-masing 5% dari harga jual rumah.

Adapun rumus perhitungan pajaknya adalah sebagai berikut:

Pajak Penjual (Pph) : ó NJOP/harga jual x 5%
Pajak Pembeli (BPHTB) : ó {(NJOP/harga jual –Nilai Jual Tidak Kena Pajak) x 5%}

Demikian persyaratan yang diperlukan dalam jual beli rumah, Semoga dapat menambah wawasan bagi permahaman Anda terhadap prosedur jual beli rumah dan peralihan hak yang menyertai akad jual beli tersebut.

Categories: Info Shafwah

Shafwah Royal Property

Shafwah Royal Property

Pengembang Ruko & Perumahan Subsidi/Non Subsidi · Kota Banjarmasin, Banjarbaru, Pelaihari, Ponorogo dan Kupang.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *